Le marché de l’immobilier

Le marché de l’immobiler
Le marché de l’immobiler
Partager l'articles

Le marché de l’immobilier

De 1998 à 2011, les prix de l’immobilier ont flambé. En 2012, le prix de l’immobilier en France a baissé de 1,3 % et la baisse devrait continuer en 2013. Pour ce premier trimestre, on note déjà une baisse de 2 % des prix par rapport au dernier trimestre 2012. En province, cette baisse est plus marquée avec une chute des prix de 4 %. Cette baisse est-elle partie pour s’installer ?

Chutes des ventes dans le neuf

En 2012, 86 200 logements neufs ont été vendus, ce qui équivaut à une baisse de 17,9 %. Le premier trimestre 2013 reste dans la même lignée avec une diminution des demandes de permis de construire de 13 %. On prévoit moins de 300 000 constructions pour 2013, loin des 500 000 attendues par François Hollande.

126 000 maisons individuelles neuves ont été vendu en 2012, soit une baisse de 16 % par rapport à 2011. Cette diminution devrait s’accentuer en 2013 avec une chute des ventes prévues de 25 %.

Les ventes des maisons individuelles devraient passer sous la barre des 100 000 unités cette année.

Les transactions immobilières

Les transactions immobilières n’ont jamais été aussi basses depuis 16 ans. Cela s’explique avant tout par la conjoncture actuelle : montée du chômage, perte du pouvoir d’achat, difficulté d’accès aux emprunts malgré un taux très bas, moral des ménages en berne.

Les investisseurs qui achètent pour louer pourront être également refroidis par le nouveau dispositif Duflot, qui vient en remplacement de la loi Scellier. Si l’augmentation de la réduction d’impôts (passant de 13 % à 18%) semble attrayante, l’obligation de louer son bien 20 % en dessous du prix du marché peut freiner certains acheteurs. De plus, à l’issue de la période de convention, il n’y aura pas possibilité de remettre le loyer au prix du marché.

De plus, les prix de l’immobilier neuf ne baissent pas, au contraire même, puisque qu’en 2012, ils ont augmenté de 1,2 % et de 7 % en 2011. Cela s’explique en partie par le renforcement de nouvelles normes toujours plus coûteuses ce qui fait augmenter le prix à l’arrivée. Le marché de l’immobilier

Chutes des ventes dans l’ancien

Les ventes de logements anciens ont chuté de 12 % en 2012. 709 000 biens ont été vendu contre 805 000 en 2011. Seuls 5 départements : la Lozère, la Corrèze, la Côte d’or, le Jura et la Haute Saône échappent à cette baisse.

On table sur moins de 600 000 ventes (autour de 550 000) pour 2013, soit une baisse supérieure à 20 % par rapport à 2012.

La chute des ventes fait baisser les prix de 2 % au cours du premier trimestre 2013, avec un prix moyen de 2881€/m². La province est plus touchée avec un recul des prix de 4 % ramenant le prix moyen à 2063€/m². On est encore loin de l’éclatement de la bulle immobilière crée par la montée des prix de ces dix dernières années (hausse des prix de 132 % à Paris entre 2002 et 2012).

Le marché immobilier en Île-de-France

En 2012, les transactions immobilières ont chuté de 13 % sur l’ensemble de l’Île-de-France. Les ventes ont baissé de 37 % sur la période décembre 2012-février 2013 mais la baisse des prix reste modérée.

Sur la même période, on voit s’installer une baisse des prix pour les logements anciens en Île-de-France : -0,09 % pour la petite couronne, -1,3 % en grande couronne et -0,8 % à Paris. La baisse est plus importante pour les maisons, -1,1 % sur 3 mois contre -0,6 % pour les appartements.

Les petites surfaces trouvent plus facilement preneur que les grandes surfaces. Pour les appartements anciens,le prix moyen au mètre carré est de l’ordre de 8 290€ à Paris, de 4 390€ en petite couronne et de 3 090€ en grande couronne.

Désormais, les acheteurs négocient les biens qu’ils veulent acheter. La négociation est en hausse pour ce premier trimestre 2013 (+ 0,4 %).

Les loyers ont également diminué en 2012 et continue leur baisse avec -1,3 % au premier trimestre 2013. Le marché de l’immobilier

Des disparités selon les régions

A l’heure où les prix commencent à baisser, certaines villes, elles, voient leurs prix grimper. Ainsi à Bordeaux, on note une hausse des prix de 5 % et une hausse de 3,4 % pour Rennes.

A l’inverse, certaines régions souffrent d’une plus forte baisse des prix comme à Saint-Étienne avec une baisse de 5,6 % des prix ou encore Reims qui voit ses prix chuter de 4 %.

Malgré ces baisses, les prix restent élevés ce qui rend l’achat difficile pour les moins de 30 ans malgré un taux d’emprunt exceptionnellement bas. Les transactions réalisées par les plus de 60 ans sont en hausses.

Le profil type de l’acheteur est un couple de 37 ans avec un enfant, gagnant 5 300€ par mois et empruntant 170 000€ sur 20 ans avec un apport personnel compris entre 20 et 30 %.

La baisse des prix va-t-elle s’installer durablement ?

Selon les experts, la baisse des prix devrait s’installer progressivement en 2013, avec une baisse moins marquée à Paris car la demande reste toujours forte. On estime la baisse des prix entre 5 % et 15 % sur la France et entre 2% et 5 % sur la capitale.

Certains économistes, quant-à-eux, parient sur une baisse des prix de 35 % à 40 % en 5 à 8 ans. En effet, les prix des logements ont évolué en même temps que le pouvoir d’achat entre 1945 et 2000 puis s’est envolé. Cette baisse éventuelle serait un rééquilibrage des prix.

D’autres pensent qu’il y aura une stagnation des prix pendant 15 à 20 ans.

Les transactions immobilières devraient rester stable par rapport à 2012 voire être en légère hausse si les taux d’emprunt restent bas et que les prix de l’immobilier continue a baisser.

Il faudrait également que les vendeurs acceptent de baisser leurs prix afin de correspondre au marché immobilier. Autre indice à prendre en compte, la courbe du chômage, qui elle, n’est pas prête de baisser.